اقتصاد

349

إرتفاع مؤشر أسعار العقارات 30 نقطة في 9 شهور

ارتفع مؤشر أسعار العقارات التي يصدره مصرف قطر المركزي خلال الربع الثالث من العام الحالي إلى 178.6 نقطة مقابل 148.8نقطة في الربع الثالث من 2012 بزيادة حوالي 30 نقطة خلال التسعة شهور الأولى من العام الجاري .. مؤشر أسعار العقارات يتم إعداده بناء على البيانات التي تصدرها وزارة العدل . ويتم تحديثه بشكل ربع سنوي .

وأكد خبراء العقارات أن ارتفاع أسعار العقارات خلال الربع الثالث يعود بالدرجة الأولى إلى ارتفاع أسعار الأراضي وقلة المعروض منها مقابل ارتفاع الطلب عليها لمواجهه أعداد الوافدين التي ارتفعت بصورة كبيرة خلال الفترة الماضية لتنفيذ المشاريع الحيوية التي تنفذها الدولة .. وأضاف الخبراء أن ارتفاع أسعار العقارات أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجارات في مختلف مناطق الدولة بصورة ملحوظة منذ أول العام الجاري كما يقول الخبير والمثمن العقاري الدولي ميسر صديق الشريك والرئيس التنفيذي لمجموعة إبهار للمشاريع ..

تراجع الأراضي

ويوضح أن هناك طلبا كبيرا على الأراضي في الدولة في الوقت الذي تشهد فيه مساحات الأراضي تراجعا ملحوظا بسبب المشاريع الكبرى التي تنفذها الدولة حاليا وأهمها مشاريع الطرق والكباري والمترو والسكك الحديدية ومباني وإنشاءات مونديال 2022 والتي تطلبت نزع ملكية عدد كبير من الأراضي لتتملكها الدولة مع تعويض أصحابها مما ساهم في تراجع المعروض من الأراضي المخصصة للبناء سواء العقارات المنزلية أو المكاتب والشركات .. ويوضح صديق أنه رغم ارتفاع الأسعار إلا أنها ما زالت في الحدود الطبيعية فالمشكلة ليست في الأسعار في حد ذاتها وإنما في قلة المعروض وزيادة الطلب ووفقا لمبادئ الاقتصاد المعروفة فإن قلة الطلب ترفع الأسعار .. ويضيف ميسر أن هناك طلبا كبيرا على الوحدات السكنية والإدارية سواء للعمالة الوافدة إلى قطر التي ترغب في الاستقرار في مساكن خاصة بها أو الشركات التي ترغب في افتتاح مكاتب جديدة لها سواء التي تتوسع في السوق أو الشركات الجديدة التي تساهم في تنفيذ مشاريع البنية التحتية ومشاريع المونديال .. موضحا أن انتهاء هذه المشاريع أو أغلبها كفيل بإحداث نوع من الاستقرار في السوق العقارية وسوق الإيجارات كما أن الدولة تعمل حاليا من خلال السياسات النقدية والمالية للحد من التضخم من خلال شروط وقواعد الائتمان المخصص للعقار والمقاولين ..

سياسات مالية ونقدية

من جانبه يرى الخبير المصرفي عبد الرحمن المير أن السياسات المالية والنقدية التي ينفذها مصرف قطر المركزي تساهم في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات من خلال التأثير على القروض والتمويلات الممنوحة للقطاع العقاري .. موضحا أن تعليمات المركزي تتضمن عددا من الضوابط التي تمنع البنوك من التوسع في هذه القروض منها ألا يتجاوز إجمالي التمويل الممنوح من البنك وفروعه وشركاته التابعة داخل وخارج قطر أو الممنوح من فرع البنك الأجنبي بقطر للأفراد والشركات والكيانات القانونية الأخرى داخل وخارج قطر والذي ترتبط مخاطر تحصيله بالمخاطر العقارية في أي وقت ما يعادل نسبة 150٪ من رأس مال البنك واحتياطياته. أما التمويل العقاري للعملاء الأفراد فيكون مقابل رواتبهم والحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل والذي يكون الراتب مصدراً أساسياً لسداده ويزيد عن سقف التمويل الاستهلاكي مقابل الراتب نسبة 70٪ من قيمة العقارات الضامنة وألا تتجاوز فترة سداد التمويل وفوائده (الأرباح) 20 سنة بما في ذلك فترة السماح ويبلغ الحد الأقصى للاستقطاعات من راتب العميل متضمنة قسط التمويل وأي التزامات أخرى نسبة 75٪ من الراتب الأساسي والعلاوة الاجتماعية بالنسبة للقطريين ونسبة 50٪ من إجمالي الراتب بالنسبة للمقيمين مع اشتراط تحويل الراتب ومستحقات نهاية الخدمة إلى البنك المانح.

التمويل العقاري

أما التمويل العقاري للفئات الأخرى من العملاء فيكون الحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل لا يتجاوز نسبة 60٪ من قيمة العقارات الضامنة وألا تزيد فترة السداد عن 15 سنة بما في ذلك فترة السماح ويمكن زيادة السقفين إلى نسبة 70٪ و20 سنة في حال وجود تدفقات نقدية منتظمة محولة للبنك بحوالات حق رسمية تغطي أقساط السداد بالكامل من أصل وفائدة (أرباح) خلال فترة السداد. ويستثنى من السقف أعلاه لأغراض احتساب السقوف التمويل العقاري الممنوح لوزارة الاقتصاد والمالية أو المضمون منها. والتمويل العقاري مقابل ودائع نقدية محجوزة لدى البنك، ويستبعد من التمويل العقاري القدر الذي يعادل نسبة 100٪ من قيمة الودائع المحجوزة إذا كانت بالريال القطري أو الدولار الأمريكي أو نسبة 90٪ منها إذا كانت بالعملات الأجنبية الأخرى. والتمويل العقاري مقابل كفالات بنكية غير مشروطة وغير قابلة للنقض صادرة من بنوك مصنفة ضمن الفئة الأولى أو الثانية حسب تعليمات المصرف المركزي. والتمويل العقاري الممنوح للأفراد مقابل راتب في حدود التمويل الاستهلاكي (بما لا يتجاوز 2 مليون ريال و6 سنوات للقطريين و400 ألف ريال و4 سنوات للمقيمين).

مخاطر البنوك

من جانبه يؤكد مصرف قطر المركزي أنه نظراً لتعرض البنوك بشكل كبير لمخاطر قطاع العقارات والتقلبات المتوقعة في الأسعار التي يمكن أن تؤثر على المراكز المالية للبنوك فإنه يتعين على القطاع المصرفي الاعتماد على مقياس موثوق لأسعار العقارات وذلك بهدف تقييم محافظ الائتمان العقاري على أن يشكل المؤشر إنذارا مبكرا قبل الأزمات .. وأضاف المركزي أنه تم جمع المعلومات حول معاملات بيع العقارات من وزارة العدل التي تستند إلى المعاملات العقارية للبلديات وإعداد سلسلة شهرية لمؤشر العقارات .. وأكد المركزي أن قطاع العقارات شهد نموا سريعا في الفترة من 2005 إلى 2008 ومع الانهيار الاقتصادي العالمي والأزمة التي شهدتها أسواق المال العالمية أثرت على قطاع العقارات على المستوى العالمي ولم تكن قطر بمأمن عن رياح الركود المعاكسة وفي ظل غياب قاعدة البيانات الموثوقة لا يمكن قياس الاختلافات الفعلية في مستويات الأسعار .. لذلك يأتي المؤشر ليمثل مقياسا دقيقا عن الأسعار وتقييم المحافظ العقارية .. وأضاف المركزي أنه نظرا لأهمية الائتمان الممنوح للقطاع العقاري وقطاع الاستهلاك أصدر المركزي تعليمات تتعلق بالتمويل العقار تتركز على التصنيف الصحيح وتقديم المعلومات ذات الصلة على أساس منتظم وتهدف التعليمات المتعلقة بالقروض الشخصية إلى الحد من تزايد ديون الأسر بشكل مفرط ومنع تراكم القروض المتأخرة السداد وتمكين البنوك من مواصلة الإقراض والتمويل للمقترضين والعملاء من ذوي الجدارة الائتمانية وضمان عدم إعاقة الأفراد عن خدمة الدين في نفس الوقت