اقتصاد

753

سرعة الإنجاز ترجمة لأولويات الحكومة في إدارة المشاريع المليارية

صك القابضة: تأثيرات سلبية لشح السيولة على مؤشرات السوق العقارية

التقرير العقاري الشهري لمكتب مراقبة السوق في مجموعة صك القابضة لشهر مارس

تسهيل آليات التراخيص تسرع إيجابية الشوارع التجارية في الدورة الاقتصادية

تواصل المشاريع الخدمية والتنموية يجذب الفرص العقارية الواعدة

تسجيل عقود إيجار العقارات تدعيم لاستقرار السوق

50.6 ألف عامل وعاملة في عام 2015 في مدارس القطاع الخاص

فهم الملاك لدورة العقار وحركة تصحيح الأسعار.. بداية ثبات السوق

يرى التقرير العقاري الشهري لمكتب مراقبة السوق في مجموعة صك القابضة، أن القطاع العقاري في قطر لا يزال بمرحلة اختبار لمدى تأثير العوامل الخارجية على مساره المحلي، وهي عوامل لاتزال ضاغطة رغم كل الجهود المبذولة لحمايته من تداعيات الركود العالمي بسبب انعكاسات انخفاض أسعار النفط، من خلال حزمة الإجراءات والمحفزات التي قادتها الحكومة بشكل مباشر في إعلانها الالتزام الواضح والصريح بمواصلة الإنفاق على المشاريع، إذ يبقى القطاع يراقب مدى نجاح اتفاق خفض الإنتاج على تحسن الأسعار، لاسيَّما في ظل توقعات بعدم صمود هذا الاتفاق، بسبب مخاوف بعض الدول ومنها دول منتجة كبرى من نمو الإنتاج الأمريكي للنفط الصخري، مما يهدد باندلاع حرب أسعار بنهاية شهر يونيو المقبل.

فمن خلال مسار التداولات العقارية المحققة خلال الأسابيع الماضية، يتبن بأن هاجس الخوف من عنصر تذبذب أسعار النفط، وبأن يطول أمد الركود ويتطور أو يتمدد في أكثر من اتجاه وقطاع، سيبقى حاضرًا في أذهان المستثمرين والمطورين العقاريين، خاصة الكبار منهم، فهذه الفئة التي تقدر حجم استثماراتها العقارية بالمليارات، لاتزال حتى الآن في حالة إعادة جدولة لأولوياتها، وهي مرحلة حاسمة في مسألة الحكم على مسار السوق خلال الأشهر المقبلة، لذا فإن أي توقعات لمستقبل السوق يجب ألا تتم بمعزل عن تأثيرات هذه الفئة من المستثمرين، والمطورين العقاريين، المدعوين إلى قراءة متأنية للسوق، وإلى ترتيب أوضاعهم بما يتلاءم مع المرحلة الحالية، وتطوير خططهم وإستراتيجياتهم بما يمكنهم من لعب دور إيجابي في تعزيز مفاعيل نمو السوق العقاري، الذي هو بأمس الحاجة اليوم إلى فئة محترفة وخبيرة من المستثمرين والمطورين الكبار الذين يجيدون التخطيط، وتطوير الفرص وابتكار منتجات ومشاريع عقارية نوعية.

العقار يستقبل عودة جزئية لـ "السيولة الموسمية"

ورأى مكتب مراقبة السوق أنه في ظل كل ما تقدم فإن الرصد الميداني والتحليلي لمؤشرات أداء السوق المحلي، يجده ضمن السياق الطبيعي، وأن حركة الاستثمارات تبين بأن هناك أموالًا لاتزال ترى في السوق العقاري القطري قطاعًا جاذبًا وخيارًا صائبًا، إذ تم رصد عودة جزء من السيولة إليه، لاسيَّما تلك السيولة التي تم توجيهها باتجاه البورصة في محاولة لجني الأرباح، بما يؤشر إلى أن "السيولة الموسمية" تبحث عن قنوات استثمارية أخرى، كما أن النشاط الملحوظ الذي أظهرته قيم الصفقات العقارية والتحسن الذي عكسه الطلب على أراضي الفضاء مقارنة بما كانت عليه وما كان متوقعًا له، مبعثه الجهود الحكومية التي تبذل على أكثر من صعيد وفي اتجاهات متعددة للنأي بالقطاع العقاري عن المؤثرات الخارجية، إلى جانب التنوع العقاري الذي يتميز به السوق القطري الذي يشهد مبادرات عقارية للقطاع الخاص كطرح أراض لمشاريع خدمية ولوجستية، وأخرى تجارية وتعليمية، ووسط اهتمام متزايد بالقطاع السياحي وخدمات الضيافة، وغيرها من المشاريع التي تسير بالتوازي مع الالتزام بالإنفاق على المشاريع الحكومية الرئيسية والتطويرية.

وتوقع التقارير العقاري أن يؤدي كل ما تقدم إلى بقاء السوق العقاري حاضرًا في اهتمامات المستثمرين العقاريين الكبار، مع التأكيد على ضرورة التقييم المتواصل للفرص والخيارات الاستثمارية المتأتية في ظل الواقع المتبدل للسوق، مما يعزز الحاجة إلى بناء شراكات عقارية مع مطورين عقاريين أقوياء، من المؤكد أنها ستدعم الموقع الائتماني للمستثمرين وبخاصة فئة المستثمرين المبتدئين والصغار، مشددًا على أهمية تبني المشاريع العقارية النوعية، والتي تتسم بقيم مضافة وتنافسية تدعم مكانتها في السوق، بالتوازي مع اعتماد خطط تسويقية وترويجية واقعية ومبتكرة وجاذبة.

ويرى التقرير أن الوعي الاستثماري أمر في غاية الأهمية لأنه سيؤدي بصاحبه إلى فهم السوق وإلى وضوحًا وثباتًا في التعامل مع التحديات والمتغيرات، بحيث نشهد عملية ضخ للاستثمارات العقارية في مشاريع تستهدف فئة مرغوبة في السوق العقارية، وبخاصة فئة السكني منها، والموجهة إلى شريحة متوسطي الدخل، والتي ستتمكن من الحصول على سكن بأسعار مناسبة ومعقولة، فتنصب المنافسة على الخدمات والتقديمات والعروض الترويجية، بهدف منح العقارات قيمة تنافسية جاذبة.

جهود "المركزي" وخصوصية السيولة العقارية

وثمن التقرير جهود مصرف قطر المركزي في الحفاظ على الاستقرار المالي في ظل الظروف والتحديات الحالية، وتوفير تدعيم شبكة الأمان المالي للبلاد، والتي تنعم بحمايتها كافة القطاعات الاقتصادية، وقال التقرير: إن القطاع العقاري هو في طليعة المستفيدين من خطط "المركزي" للحفاظ على الاستقرار المالي للبلاد، كأولويات يندرج في إطارها برامج دعم المستثمرين وزيادة ثقة العملاء، ومواصلة جهود دعم تحسين إطار العمل التنظيمي لتنفيذ كلِّ من سياسات السلامة الاحترازية الصغيرة والكلية، بما يعزز بنية السوق والعمليات والتنسيق بين الجهات التنظيمية وزيادة تطوير الأسواق المالية.

وتوقف التقرير عند مسألة أسعار الفائدة على القروض والتسهيلات الائتمانية والتي ارتفعت منتصف شهر ديسمبر الماضي بمعدل 0.5% (نصف في المائة)، أملًا بأن يلقى موضوع السيولة العقارية معالجة خاصة من قبل "المركزي"، فالقطاع العقاري وحده استحوذ العام الماضي على 129.9 مليارات ريال من إجمالي حجم القروض التي بلغت 440.6 مليار ريال، مما يبرر سلبيات واقع السيولة اليوم، الذي بات يؤثر بوضوح في مؤشرات السوق العقارية، وخطط المطورين والمستثمرين، فإلى جانب رفع الفائدة على الإقراض، فإن مغالاة البنوك في الإجراءات الحمائية، بحجة المخاوف من الانكشاف على مخاطر التمويل العقاري، تشكل عنصر كبح محاولات القطاع العقاري للخروج من عنق زجاجة.

ونوه التقرير إلى أهمية ما يوجه به "المركزي" لحماية القطاع العقاري والقطاعات الاقتصادية الأخرى، من مغبة الوقوع في التعسر بالسداد، إلا أن شح السيولة بالنسبة للقطاع العقاري قد يكون له تداعيات سلبية على نشاط القطاع برمته، وعلى مواصلة المشاريع الحيوية لديمومة الازدهار والنمو، مما سيؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنتجات العقارية إلى حدود غير حقيقية، وينته إلى صعوبات في تأمين الوحدات السكنية والتجارية ذات القيمة العادلة للمستخدم النهائي.

القطاع العقاري يبقى ملاذًا آمنًا للمستثمرين

وقرأ التقرير في الإنجاز الذي تحقق في المرحلة الأولى من مشروع تطوير طريق الريان السريع، من حيث سرعة تنفيذ الأعمال، والنجاح في اختصار المدة الزمنية لإنجاز المشروع قبل شهرين من الموعد المحدد، نجاحًا في ترجمة التوجهات والأولويات الحكومية في طريقة إدارة ملف المشاريع "المليارية" التي تنفذها الدولة في البلاد، كذلك صورة لمستقبل طريقة سير الأعمال الإنشائية والتطويرية الرئيسية والكبرى، في ظل مواصلة لقرار الاستمرار في العمل بآلية تقييم المشاريع الحكومية الجاري تنفيذها، حيث ستشهد كافة المشاريع تظهيرًا مباشرًا لخطط الدولة فيما يتعلق بتقييم أداء المقاولين والموردين وفق معايير الشفافية والعدالة، مما من شأنه تدعيم مقومات القطاع العقاري، وتعزيز موقعه ليبقى ملاذًا آمنًا بالنسبة للمستثمرين.

ورأى التقرير أن إصرار الوزارات والجهات المعنية بمواصلة تطوير قاعدة بيانات أداء المقاولين والموردين ومقدمي الخدمات في المشاريع التي تنفذها الدولة في مناطق مختلفة، وكذلك بالضغط على الشركات المتعاقدة لكي تؤدي التزاماتها وفق شروط وزمن التعاقد، ووفق المواصفات المتفق عليها، والتشدد في الغرامات والعقوبات على الشركات المتأخرة والمخالفة، هي دون أدنى شك خطوات هامة في تسرع وتيرة الحركة العمرانية والنمو السكاني والتجاري والاقتصادي في تلك المناطق.

وأثنى التقرير على جهود وزارة المواصلات والاتصالات، بشأن إعداد نظام خاص لمتابعة المشاريع الميدانية ورصد البيانات الخاصة بمدد الإنجاز، فهي وفق تقارير صحفية تعكف على إنشاء مؤشرات أداء خاصة بالشركات القائمة على هذه المشاريع، بغية تحفيزها، إلى جانب عزمها تدشين حزم مختلفة من الخدمات لقطاع النقل البري، وإطلاق نظام تحديد مواقع عبور المشاة، تسهيلًا لعملية التخطيط التي تقوم بها الشركات المعنية في مجال الطرق.

طرح 26 كيلو مترًا من الشوارع التجارية بنهاية 2017

وتوقع التقرير أن ينعكس توجه وزارة البلدية والبيئة للإعلان عن طرح 26 كيلو مترًا من الشوارع التجارية الجديدة، العام الجاري لتغطي جميع مناطق الدولة، إيجابًا على انسيابية الأعمال وتنوعها على المديين المتوسط والبعيد، بعد أن كانت هذه الفئة من المشاريع التجارية الحيوية مغيبة عن أجندة المطورين العقاريين وخطط المشاريع التنموية، التي أولت اهتمامًا بالمشاريع الإستراتيجية والسكنية المتعددة الفئات على حساب هذا النوع من الفئة التجارية، مما تسبب بشح في هذا النوع من العقارات التجارية الحيوية، رغم الزيادة السكانية وازدهار الحركة التجارية، التي شهدتها البلاد.

ورأى التقرير العقاري بأن الشوارع التجارية ستشهد طلبًا متزايدًا، مما يستدعي تسهيلات وترتيب آليات التراخيص، بحيث يتم تسريع إيجابيها في الدورة التجارية والاقتصادية، لأن وجود شوارع تجارية جديدة في المناطق الحديثة ذات الكثافة السكانية يعتبر أمرًا مهما، مع ضرورة الالتفات والتأكيد على أهمية مواءمتها مع قدرة التجار، وطبيعة النشاط التجاري الذي ستحتاجه المناطق المستفيدة منها على المستويين المتوسط والبعيد، مذكرًا التقرير بما تم الإعلان عنه سابقًا من قبل الجهات المعنية، فيما يتعلق بشوارع تجارية جديدة سيتم تنفيذها في مناطق مختلفة وهي: شارع الدوحة الجديدة، شارع الندى، شارع الفروسية، شارع مدينة خليفة، شارع الوفاق، شارع خيبر، شارع عثمان بن عفان، شارع روضة الخيل، وشارع ابن خلدون.

التوسع العمراني يعزز نمو المناطق الخارجية

ورصد التقرير النمو الذي تشهده المناطق الخارجية، ولاسيَّما مناطق الوكرة والوكير، التي تسجل توسع عمراني كبير، بالتوازي مشاريع تطوير البنى التحتية وتطوير شبكات الطرق، إضافة إلى المشاريع الخدمية والتنموية مثل السوق المركزي بالوكرة المقام على مساحة إجمالية تقدر بنحو 11.300 ألف متر مربع، ويضم سوقًا مركزيًا ومكاتب إدارية ومحلات تجارية ومقصبًا للحوم، إضافة إلى فرضة الوكرة التي تمتد على مساحة إجمالية تبلغ حوالي 13 ألف متر مربع، وموقف للقوارب بسعة 300 قارب، وغيرها من المرافق الحيوية والخدمية.

وتوقع التقرير أن يتسارع النمو الوكرة وفي شمال وجنوب الوكير والمشاف، حيث تسجل تلك المناطق نشاطًا وانتعاشًا عمرانيًا يستحق المراقبة، إذ أن مواصلة تنفيذ مشاريع البنية التحتية وشبكات الطرق والمواصلات بشكل عام في تلك المناطق، سيسهم في تكوين مناطق سكنية جديدة، مما يعني فرصا عقارية جاذبة، إضافة إلى إحياء مناطق عديدة في جوار الدوحة وخارجها، مما يعزز الطلب على الأراضي فيها، ففي هذا السياق يشار إلى أنه وفق بلدية الوكرة يتوقع أن يبلغ عدد القسائم السكنية التي سيشملها التوسع العمراني في المرحلة اللاحقة نحو 5 آلاف قسيمة سكنية جديدة تقريبًا فيما بلغ عدد رخص البناء التي تم إصدارها حتى الآن بمشروع التقسيمات الحكومية بمنطقتي المشاف والوكير، ما يزيد على 1100 رخصة بناء، مع توقعات أن تتواصل وتيرة التوسع العمراني مع قرب الانتهاء من مشاريع شبكة المواصلات الحديثة التي تربط تلك المناطق بالدوحة.

وفي سياق متصل أيضًا توقف التقرير عند ما يتم إنجازه بشكل متتالي من مشاريع والتي تم الإعلان عنها مؤخرًا من قبل هيئة الأشغال العامة "أشغال"، واصفًا ذلك بالتطور المبهر، لاسيَّما من حيث سرعة الإنجاز التي سبقت الموعد المحدد بستين يومًا، وهو أمر لافت خاصة مع حجم الأعمال الكبير للمرحلة الأولى من مشروع تطوير طريق الريان السريع، والتي تمتد لنحو 2.9 كيلو متر من غرب دوار خالد بن عبد الله العطية (دوار الريان الجديد) إلى شرق دوار بني هاجر، وتتضمن أنفاق تقاطعي القلعة وآل شافي، وإنشاء 4 مسارات في كل اتجاه تفصل بينها جزيرة وسطية، وإنشاء طرق جانبية بطول يبلغ 2 كيلو متر، وطرق خدمية بطول يبلغ حوالي 5.8 كيلو متر، بما يوصف أحد الإنجازات الكبيرة التي يحققها مشروع تطوير طريق الريان بمرحلتيه الأولى والثانية.

طرح 41 قطعة أرض لإنشاء مدارس خاصة

ورصد التقرير اهتمامًا متزايدًا في دعم وتعزيز مفاعيل نمو القطاع التعليمي في قطر، وإنشاء شراكة بين القطاعين العام والخاص لإنشاء مدارس خاصة، إذ يستعد عدد من الجهات المعنية بالعملية التعليمية والاستثمار في التعليم، لطرح نحو 41 قطعة أرض أمام القطاع الخاص المحلي للاستثمار في القطاع التعليمي الخاص لإنشاء مدارس خاصة بإيجار رمزي، وذلك على مرحلتين الأولى تشمل طرح نحو 11 قطعة أرض، ومرحلة ثانية وتشمل طرح نحو 30 قطعة أرض، لبناء صروح تعليمية لتدرس مناهج مدرسية ذات مستويات عالية من جودة التعليم، بغية الارتقاء بمستوى العملية التعليمية في الدولة بما يتواكب مع متطلبات رؤية قطر 2030.

إذ تجدر الإشارة إلى أن قطاع التعليم حقق خلال الأعوام الماضية ارتفاعا مضطردًا فقد ارتفعت إيرادات القطاع من ملياري ريال في عام 2011، إلى 5.8 مليار ريال في عام 2015، وفق مؤشرات حديثة لوزارة الاقتصاد والتجارة، حيث ارتفع إجمالي عدد المشتغلين في هذا القطاع من 26.9 ألف في عام 2011 إلى نحو 50.6 ألف عامل وعاملة في عام 2015، أي بنحو الضعف تقريبًا، وهو معدل يزيد بشكل ملحوظ على نمو إجمالي عدد المشتغلين في دولة قطر، الذي بلغ خلال الفترة نفسها نحو 53.9 %، لترتفع بذلك مساهمته في إجمالي المشتغلين من 2.1 % في عام 2011 إلى نحو 2.6 % في عام 2015.

المواكبة التشريعية لقانون الإيجارات

وثمن التقرير التعديلات الأخيرة بشأن تسجيل العقود في مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات، والتي أقرها مجلس الوزراء على قانون الإيجارات ووافق على إحالته لمجلس الشورى، كونها تأتي في إطار المواكبة التشريعية والقانونية للنمو العقاري الذي تشهده البلاد، والزيادة الكبيرة في الطلب على الفئات السكنية والإدارية ووحدات تجارية وإدارية وخدمية متعددة، مما يتطلب القيام بهذه الخطوة المهمة في اتجاه تدعيم استقرار سوق التأجير، وانتظامه في إطار قانوني شفاف وواضح ومحددة المرجعية، لحل كافة النزاعات والخلافات التأجيرية بما يصب في مصلحة طرفي العلاقة، أي المالك من جهة والمستفيد النهائي أو المستأجر من جهة أخرى، مما يخدم القطاع العقاري ككل، مقللًا من أهمية ما يثار حول تأثير رسوم التسجيل على ارتفاع الإيجارات، معتبرها رسوم رمزية كونها لا تتعدى 0.5 % من القيمة التأجيرية السنوية، لكل وحدة سكنية أو تجارية أو غيرها من الوحدات المشار إليها في رخص بناء العقار وبحد أدنى 250 ريالًا، وبحد أقصى 2500 ريال، علمًا أنه يجوز بقرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير البلدية والبيئة تعديل هذا الرسم.

السوق يترقب آثار ضخ آلاف الوحدات السكنية والتجارية

وفي خط موازٍ للتأثيرات الخارجية على القطاع العقاري، فإن توالي ضخ الوحدات العقارية في السوق القطري حقيقة تبرر حالة الترقب الحذر للآثار المحتملة لكثافة المعروض مقارنة بالطلب، إذ من المتوقع تصاعد ضخ الوحدات العقارية بمختلف فئاتها، وأن يصل إلى ذروته خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، مما سيتطلب من ملاك آلاف الوحدات السكنية والتجارية والمكاتب ومئات الأبراج إلى جانب مجمعات التسوق وغيرها، تقبل هذه الحقيقة، ومن ثم فهمها والتفاعل معها بواقعية، والإقرار بأن دورة العقار وحركة تصحيح الأسعار وعلى رأسها الإيجارات أمر واقع.

وقال التقرير: إن ذلك قد يكون نقطة البداية لكي نشهد ثباتًا وواقعية في حركة الأسعار المتداولة، سواء كانت على مستوى البيع أو التأجير.

وتوقع التقرير بأن تشهد المناطق المختلفة في قطر تذبذبًا نسبيًا في معادلة العرض والطلب، تحت وطأة التنافس في الحصول على حصص جيدة من السوق، مما سيؤدي إلى اختلالات في الأسعار وفي قيم التداولات وحجم العوائد المتوقعة من الاستثمار، وهو أمر سيتركز في فئتين عقاريتين أساسيتين، هما القطاع السكني والقطاع التجاري، مع تسارع وتيرة إنجاز المشاريع التي تستهدف المستفيدين النهائيين لهاتين الفئتين، حيث ترصد جهات ذات علاقة وجود 60 ألف وحدة سكنية، وما يقارب 700 برج وعمارة قد تطرح في السوق القطري في غضون عام 2020.

منافسات حامية داخل نادي المولات يخفض الأسعار بنسبة 20%

وفي جولة على الفئات العقارية المختلفة، يرصد التقرير رياحًا غير مؤاتية بالنسبة للملاك، مرجح لها أن تترجم انخفاضًا بنسبة 10 إلى 20%، بالنسبة لفئة الوحدات التجارية التي تتوجه إلى قطاع التجزئة، والانخفاض في إيجارات المساحات داخل المجمعات التجارية مرجح لها أن تزيد عن 20%، لاسيَّما في بعض المجمعات والمولات التجارية التي تتقارب جغرافيًا، إذ أنه يتوقع حصول منافسة حامية، ومناقلات لبعض الماركات التي قد تستفيد من المنافسة على اجتذابها في تحسين شروط التعاقد من حيث المساحات والأسعار والتقديمات والخدمات التي توفرها المولات الحديثة، إذ سجل افتتاح مول قطر الذي في ديسمبر 2016، ومول إزدان في الوكرة الذي افتتح جزئيًا في نفس الفترة من العام نفسه، وهذا الشهر "دوحة فيستفال سيتي" أحد هذه المولات التي ستنضم إلى نادي مجمعات التسوق، ليتواصل السباق لافتتاح مول الحزم، ومول بن طوار، وكل ذلك في فترات غير متباعدة زمنيًا، مما يؤثر على فرص هذه المجمعات في توزيع بريقها على أكبر نسبة من المتسوقين، ودعوتهم للتعرف على محالها وماركاتها وخدماتها، وبالتالي يزيد من تحديات التسويق.

وتوقع التقرير أن يضطر رواد قطاع المجمعات التجارية إلى التعامل مع الزيادة الكبيرة المتوقعة في المعروض، وما قد تفرضه من انخفاض في القيم التأجيرية، مما يتطلب حكمة وإدارة ترويجية غير تقليدية من الملاك والمستثمرين، في تقليص المساحات الشاغرة وملئها بالماركات والشركات والمؤسسات التجارية الجاذبة للمتسوقين.

زيادة المعروض من الوحدات السكنية يؤمن ملاءة عقارية للنمو

ويرى التقرير أنه على مستوى المشروعات السكنية، فالمؤشرات تبشر بالمزيد من الوحدات، التي ستزيد من حجم المعروض، وفي تعزيز السوق العقاري بما يؤمن ملاءة عقارية لمفاعيل النمو المترافق مع الزيادة السكانية المنتظرة مع قرب موعد 2022 تاريخ كأس العالم الذي تستضيفه قطر، فقد كشفت مجموعة إزدان القابضة عن قرب موعد أطلاقها مشروع واحة ازدان الذي يمتد على مساحة مليون متر مربع، وهو مشروع مع وحداته السكنية والتجارية التي تصل إلى نحو 9200 وحدة، أكبر إضافة عقارية للسوق، ويتوقع أن يصل عدد سكانها إلى ما يزيد على 35 ألف نسمة.

وما يعطي مشروع واحة إزدان وقعًا إيجابيًا متميزًا في السوق العقارية، الموقع الجغرافي للمشروع الذي يقع على مرمى شبكة من الطرق والمواصلات الحديثة التي تربط الوكير والوكرة بالدوحة وباقي المناطق، هذا إلى جانب تكامل هذا المشروع وتوفر كل مقومات الإقامة والخدمات التي تجتذب فئة متوسطي الدخل، علمًا بأن أولى مراحل هذا المشروع الضخم ستطلق في شهر يونيو المقبل.