اقتصاد

469

مؤشر أسعار العقارات يقفز إلى مستوى قياسي

ارتفع مؤشر أسعار العقارات الذي يصدره مصرف قطر المركزي إلى مستويات قياسية لم يشهدها من قبل في الربع الثالث من العام الحالي 2014, حيث ارتفع المؤشر 75.2 نقطة مقارنة بالربع الثالث من العام الماضي 2013.

فقد وصل المؤشر إلى 253.8 نقطة حتي سبتمبر الماضي، مقابل 178.6 نقطة حتي سبتمبر 2013. كما ارتفع المؤشر أكثر من 23 نقطة عن الربع الثاني من العام الحالي.

خبراء: ندرة الأراضي المخصصة للوحدات السكنية والإدارية تساهم في رفع الأسعار

ويعتمد مؤشر أسعار العقارات في قطر على البيانات التي تصدرها وزارة العدل، حيث يتم جمع المعلومات حول معاملات بيع العقارات من وزارة العدل التي تستند إلى المعاملات العقارية للبلديات وإعداد سلسلة شهرية لمؤشر العقارات.

ويتم تحديث المؤشر بشكل ربع سنوي، ويؤكد "قطر المركزي" أنه نظراً لتعرض البنوك بشكل كبير لمخاطر قطاع العقارات والتقلبات المتوقعة في الأسعار التي يمكن أن تؤثر على المراكز المالية للبنوك فإنه يتعين على القطاع المصرفي الاعتماد على مقياس موثوق لأسعار العقارات وذلك بهدف تقييم محافظ الائتمان العقاري على أن يشكل المؤشر إنذاراً مبكراً قبل الأزمات.

وأكد خبراء المال والعقار أن التوقعات تشير إلى استمرار ارتفاع اسعار العقارات, بسبب التوسع في تنفيذ مشاريع البنية الأساسية ومشاريع الطرق والجسور والأنفاق, ومشاريع المترو والسكك الحديدية, وكلها تحتاج إلى أراضي يتم تعويض أصحابها, في الوقت الذي يتسم فيه سوق العقارات بالندرة الشديدة في الأراضي السكنية والإدارية نتيجة لتناقص مساحات الأراضي المخصصة لعمليات البناء سواء للسكن أو المكاتب الإدارية.

ويؤكد الخبير المالي والمحاسبي إبراهيم الحاج عيد شريك جرانت ثورنتون العالمية أن تقلص أراضي البناء في مناطق الدوحة أدى بالطبع إلى زيادة أسعارها وفقاً لمفهوم العرض والطلب، حيث أن هناك نقصاً في الأراضي الجاهزة والمميزة سواء للسكن أو المكاتب الإدارية وبالتالي ترتفع أسعارها، كما أنها تسحب معها بقية أسعار الأراضي والعقارات في كافة مناطق الدولة.

تنفيذ مشاريع البنية التحتية والطرق يستوجب استملاك الأراضي

ويشير "الحاج" إلى سبب رئيسي آخر هو التوسع الكبير خلال الفترة الماضية في بناء الفنادق استعداداً لمونديال ٢٠٢٢، حيث يتجه المستثمرون حالياً إلى الاستثمار السياحي في هذه الفنادق في ظل توقعات إيجابية بنمو كبير لقطاع السياحة في قطر قبل كأس العالم، وتوافد الشركات الكبرى لتنفيذ المشاريع المرتبطة بالبطولة العالمية وبالتالي الحاجة الماسة إلى الفنادق والمشاريع السياحية لتلبية الطلب المتوقع الكبير على الغرف الفندقية وغيرها من الخدمات.

ويوضح أن عدداً كبيراً من الأفراد اتجه حاليا إلى الاستثمار العقاري وشراء الأراضي باعتباره يحقق أعلى عائد استثمار حالياً في السوق، كما أن عدداً كبيراً من البيوت والمنازل الشعبية يتم هدمها حالياً خاصة في مناطق وسط الدوحة وبناء أبراج سكنية وإدارية عليها مما يساهم في زيادة الضغط على أسعار الأراضي والعقارات.

ويتوقع الحاج مزيدا من ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة القادمة مع بدء التوسع في تنفيذ المشاريع الكبرى الأخرى ومنها القطار والمدن السكنية المخصصة لبطولة كأس العالم التي تستوعب الشركات المنفذة للمشاريع والعاملين لديها إضافة إلى المدن المخصصة لسكن الجماهير وكلها مشاريع تحتاج إلى أراض وعقارات جديدة داخل الدوحة وفي جميع المناطق.

ويؤكد مصرف قطر المركزي أن قطاع العقارات شهد نمواً سريعاً في الفترة من 2005 إلى 2008 ومع الانهيار الاقتصادي العالمي والأزمة التي شهدتها أسواق المال العالمية أثرت على قطاع العقارات على المستوى العالمي ولم تكن قطر بمأمن عن رياح الركود المعاكسة وفي ظل غياب قاعدة البيانات الموثوقة لا يمكن قياس الاختلافات الفعلية في مستويات الأسعار.. لذلك يأتي المؤشر ليمثل مقياساً دقيقاً عن الأسعار وتقييم المحافظ العقارية..

وأضاف مصرف قطر المركزي أنه نظراً لأهمية الائتمان الممنوح للقطاع العقاري وقطاع الاستهلاك أصدر "المركزي" تعليمات تتعلق بالتمويل العقار تتركز على التصنيف الصحيح وتقديم المعلومات ذات الصلة على أساس منتظم وتهدف التعليمات المتعلقة بالقروض الشخصية إلى الحد من تزايد ديون الأسر بشكل مفرط ومنع تراكم القروض المتأخرة السداد وتمكين البنوك من مواصلة الإقراض والتمويل للمقترضين والعملاء من ذوي الجدارة الائتمانية وضمان عدم إعاقة الأفراد عن خدمة الدين في الوقت نفسه.

ويرى الخبير المصرفي عبد الله الخاطر أن التوسع في الاستثمار العقاري بدون ضوابط يعرض المراكز المالية للأفراد أو الشركات للخطر, لذلك يجب أن يكون هناك دراسة وافية قبل الدخول في أي استثمارات عقارية.

ضوابط التمويل العقاري

ويشير "الخاطر" إلى أن مصرف قطر المركزي وضع ضوابط للتحكم في التمويل العقاري المقدم من البنوك بغرض الحفاظ علي استقرار السوق المصرفية، حيث تتضمن هذه الضوابط :

* ألا يتجاوز إجمالي التمويل الممنوح من البنك الوطني وفروعه وشركاته التابعة داخل وخارج قطر أو الممنوح من فرع البنك الأجنبي بقطر للأفراد والشركات والكيانات القانونية الأخرى داخل وخارج قطر والذي ترتبط مخاطر تحصيله بالمخاطر العقارية في أي وقت ما يعادل نسبة 150٪ من رأسمال البنك واحتياطياته (Tier 1).

* وبالنسبة للتمويل العقاري للعملاء الأفراد مقابل رواتبهم فيكون الحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل والذي يكون الراتب مصدراً أساسياً لسداده ويزيد على سقف التمويل الاستهلاكي مقابل الراتب نسبة 70٪ من قيمة العقارات الضامنة وألا تتجاوز فترة سداد التمويل وفوائده (الأرباح) 20 سنة بما في ذلك فترة السماح

* ويبلغ الحد الأقصى للاستقطاعات من راتب العميل متضمنة قسط التمويل وأي التزامات أخرى نسبة 75٪ من الراتب الأساسي والعلاوة الاجتماعية بالنسبة للقطريين ونسبة 50٪ من إجمالي الراتب بالنسبة للمقيمين مع اشتراط تحويل الراتب ومستحقات نهاية الخدمة إلى البنك المانح.

* وبالنسبة التمويل العقاري للفئات الأخرى من العملاء فيكون الحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل لا يتجاوز نسبة 60٪ من قيمة العقارات الضامنة وألا تزيد فترة السداد على 15 سنة بما في ذلك فترة السماح وتمكن زيادة السقفين إلى نسبة 70٪ و20 سنة في حال وجود تدفقات نقدية منتظمة محولة للبنك بحوالات حق رسمية تغطي أقساط السداد بالكامل من أصل وفائدة (أرباح) خلال فترة السداد.

* ويستثنى من هذا السقف التمويل العقاري الممنوح لوزارة الاقتصاد والمالية أو المضمون منها. والتمويل العقاري مقابل ودائع نقدية محجوزة لدى البنك، ويستبعد من التمويل العقاري القدر الذي يعادل نسبة 100٪ من قيمة الودائع المحجوزة إذا كانت بالريال القطري أو الدولار الأمريكي أو نسبة 90٪ منها إذا كانت بالعملات الأجنبية الأخرى.

* والتمويل العقاري مقابل كفالات بنكية غير مشروطة وغير قابلة للنقض صادرة من بنوك مصنفة ضمن الفئة الأولى أو الثانية حسب تعليمات المصرف المركزي. والتمويل العقاري الممنوح للأفراد مقابل راتب في حدود التمويل الاستهلاكي (بما لا يتجاوز 2 مليون ريال و6 سنوات للقطريين و400 ألف ريال و4 سنوات للمقيمين).