أوضح عبدالله السعدي، محامي التمييز وعضو مجلس إدارة جمعية المحامين القطريين أبرز الحقوق التي يضمنها القانون للمستأجر والبنود الواجب مراعاتها عند صياغة عقد الإيجار، والتي قد يغفل عنها الكثير من الناس. وقال خلال مقابلة مع برنامج حياتنا في تلفزيون قطر مساء اليوم الأحد، إن القصد من علاقة المؤجر والمستأجر أن يقوم الثاني بالانتفاع بعقار معين مقابل دفع الأجرة للطرف الآخر وهو المؤجر، وبالتالي دفع مبلغ الإيجار يكون مقابل الانتفاع بالعقار سواء كان سكنياً أو تجارياً، وبالتالي أهم شئ أن يُمكّن المؤجر المستأجر من استخدام العقار وأن يكون صالحاً للاستخدام وللغرض الذي أُعد من أجله أو تم التأجير من أجله، فمثلاً في العقار السكني يجب أن يكون صالح آدمياً للاستخدام، أو في العقار التجاري يكون صالحاً ولا يكون متهدماً ويسمح لي المؤجر بالانتفاع به في مقابل الأجرة التي يتحصل عليها، وكذلك الصيانة، وهي في العادة تكون على المؤجر ولكن يمكن الاتفاق على خلاف ذلك في عقد الإيجار. واعتبر أن عقد الإيجار ليس بالأمر الصعب ولا يمكن أن نصفه بالسهل، ويعتمد على نوع العلاقة التعاقدية، فمثلاً في إيجار بعض المراكز التجارية لها طبيعة خاصة ويكون العقد متضمناً لبنود كثيرة وتفاصيل أكثر بينما عقود الإيجار العادية لا يمكن وصفها بالسهولة ولكن هناك بعض النقاط الأساسية التي يغفلها الكثير من الناس وتصعّب على المؤجر ضمان حقه أو المستأجر أن يحمي نفسه: وتحدث المحامي عبد الله السعدي عن البنود الواجب مراعاتها عند صياغة عقد الإيجار، مشدداً على أن عقد الإيجار الذي يبرمه كل من المؤجر والمستأجر بالتراضي، لابد أن يتوفر فيه عدد من البنود منها: - طرفا العقد (الطرف الأول والطرف الثاني). - العناوين الواضحة وهي تضمن للمؤجر الرجوع على المستأجر في حال عدم السداد أو عدم الإخلاء بعد إخطاره، وأي إثبات لحالة معينة أثناء تنفيذ العقد بإمكان المؤجر إثبات حقه مبدئياً من خلال هذه المراسلات. - التمهيد: وصف العقار ويجب أن يكون وصفاً دقيقاً وواضحاً، مثل ذكر عدد الغرف. - مدة العقد - طريقة الدفع ورداً على سؤال بشأن المدة القانونية في حال التأخير في دفع الإيجار وهل يتم ذكرها في عقد الإيجار؟ قال المحامي عبدالله السعدي إن العقد شريعة المتعاقدين وما اتفق عليه الطرفان يُنفّذ ولكن في الأساس إذا مرت حسب القانون 7 أيام من حق المؤجر أن يطالب المستأجر بفسخ العقد والإخلاء.....، مضيفاً: في أغلب الأحيان المشكلة تكمن في المراسلة، أي أنه في حال التأخير في دفع الإيجار يجب إثبات ذلك وهذا لن يتم إلا بوجود عناوين واضحة ويمكن عن طريق البريد المسجل أو البريد الإلكتروني (وهي أفضل طريقة)، حسب رأيه. وتطرق إلى مشكلة قيام المستأجر بالتأجير من المؤجر من الباطن دون دون رغبة أو علم الطرف الأول، قائلاً إن هذا الأمر يسبب مشكلات كثيرة، ولذلك يجب على المؤجر أن يشترط على المستأجر عدم التأجير لطرف ثالث إلا بموافقته. وأشار إلى أهمية شروط مدد السداد ومدة العقد وبند الصيانة، لافتاً إلى أن هناك في بعض العقود التجارية، قد يتم الموافقة للمستأجر على الترخيص له بإقامة مشروع معين ويتم سحبه بعد فترة، لذلك يفضل أن يتم النص على ذلك في العقد وأن يًُذكر أن الإيجار مشروط باستمرار رخصة المشروع مثلاً، مضيفاً أنه لا يحبذ تبسيط العقد حتى لا يتحول إلى مجرد ورقة ولا التوسع فيه بشكل كبير، فـالتوازن مطلوب.

أكد محامون أن قانون التنفيذ القضائي قفزة نوعية في مسيرة العدالة الناجزة التي تسعى لتحديث أنظمة درجات التقاضي من خلال جملة من الآليات القانونية المرنة والميسرة، وأبرزها إنشاء محكمة متخصصة لتنفيذ الأحكام القضائية، منوهين بأن السند التنفيذي قوة قانونية لا يستهان بها، لأنها تحد من التجاوزات وتقلل من المخالفات وتذلل الصعوبات أمام المراجعين والمتعاملين. وأشادوا في لقاءات لـ الشرق بالقانون لكونه جزءاً مهماً من منظومة العدالة المتقدمة التي تدرس احتياجات المجتمع وفق أفضل الممارسات العالمية، وأوضحوا أنّ السند التنفيذي سيكون علاجاً فعالاً لظاهرة الشيكات المرتجعة، ولعقود الإيجار بعد انتهاء مدة التعاقد، ولمنع هروب المنفذ ضده بأمواله وسرعة توصيلها لمستحقيها. وقالوا إنّ القوانين تتطور بشكل لافت، وفق احتياجات المجتمع وتدرس الصعوبات وتعمل على تذليلها أمام المتعاملين والموكلين في مختلف درجات التقاضي، وإن هذا التطور النوعي فيها يعمل على وضع أنظمة ميسرة وفق تقنيات عالية الجودة من أجل تقديم خدمة سريعة للمتقاضين. المحامي عبدالله الهاجري: محكمة تنفيذ الأحكام تحقق العدالة أوضح المحامي عبدالله نويمي الهاجري عضو مجلس إدارة جمعية المحامين القطرية أنّ السند التنفيذي يعني السند الذي يخول صاحبه الحق في التنفيذ جبراً، والسندات التنفيذية هي الأحكام والأوامر الصادرة من المحاكم واتفاقات الصلح التي أثبتت بمحاضر الجلسات أو ألحقت به الأوراق الرسمية التي يعطيها القانون قوة التنفيذ، مضيفاً أن التنفيذ الجبري لا يكون إلا بسند تنفيذي اقتضاء لحق محقق ومعين المقدار وحال الأداء. وقال إن إنشاء محكمة متخصصة لتنفيذ الأحكام القضائية تحقق العدالة في سرعة استيفاء الحقوق، وتمنح صلاحيات واسعة لقاضي التنفيذ في سرعة تنفيذ الأحكام وتوقيع الجزاءات على كل من يعرقل تنفيذها. ونوه بأن القضاء بكل درجاته يسير في خطى واعدة ومتقدمة، وقانون التنفيذ القضائي سينعكس إيجاباً على جميع إجراءات التقاضي، ويعمل على تطوير أنظمة العدالة، وهو مكمل لرؤية المجلس في التحول الرقمي المتوازن لضمان تنفيذ الأحكام وجودة التقاضي. وأشار إلى أن الهدف من القانون هو تحقيق السرعة من خلال آليات تشريعية ناجحة، والحد من ظاهرة الشيكات المرتجعة، وتيسير إجراءات إخلاء العقارات عند انتهاء مدة العقد قانوناً، والحد من تهريب أموال المنفذ ضده من خلال إجراءات قضائية صارمة، وإمكانية التنفيذ التلقائي والربط الإلكتروني ورقمنة البيانات، وإجراءات مرنة للمزادات وتحويل حصيلة التنفيذ لمستحقيها مباشرة. المحامي د. خالد المهندي: القانون قيمة مضافة لحزمة التشريعات التي تشجع الاستثمار قال المحامي بالتمييز الدكتور خالد عبدالله المهندي: إنّ صدور قانون التنفيذ القضائي الجديد، يعتبر الأحدث في منظومة التشريعات المتعلقة بتنظيم الإجراءات القضائية في تنفيذ الأحكام، محققاً للعدالة الناجزة، وسرعة استيفاء الحقوق، وهي الهدف من رفع الأحكام، حيث تضمن العديد من الأحكام المستحدثة التي ستساهم في سرعة تنفيذ الأحكام، ومنها النص على اعتبار الشيك سندًا تنفيذيًا، واستيفاء مبلغ الشيك دون الحاجة لرفع دعوى قضائية مبتدأة، مما يوفر الوقت والجهد لاسيما التكلفة على المدعين عند رفعهم الدعاوى، بتبسيط إجراءات إصدار أمر بالأداء لتحصيل قيمة الشيك. يتم ذلك من خلال طلب يقدم أمام قاضي التنفيذ مباشرة، الأمر الذي سيسهم في الحد من ظاهرة تحرير الشيكات بدون رصيد، ويحقق مرونة في الإجراءات. ومن أبرز ما تضمنه القانون الجديد، أنه اعتبر عقد الإيجار سندًا تنفيذيًا فيما يتعلق بإخلاء العقارات عند انتهاء مدتها دون الحاجة لرفع دعوى قضائية، مما سيسهم في حل الإشكاليات المرتبطة بإيجار العقارات، كما أن القانون يمنح صلاحيات أوسع للقاضي لتحقيق سرعة التنفيذ، وتوقيع الجزاءات على كل من يعرقل تنفيذ الأحكام، وهو ما يحقق مبدأ سيادة القانون والعدالة الناجزة. كذلك يعتبر حجر الأساس لمحكمة حديثة متخصصة في تنفيذ الأحكام، تقوم على العدالة الناجزة والإطار القانوني الذي يضمن تمكين المنفذ له من الحصول على حقه بأسرع وقت ووسيلة ممكنة، لاسيما أن القانون الجديد يعطي للقاضي والمنفذ له عدم تمكين المنفذ ضده من محاولة تهريب أمواله، أو الإفلات من التنفيذ عبر إجراءات صارمة وصلاحيات لقاضي التنفيذ. وبالتالي، يمكن لأصحاب الشيكات الاعتماد على حماية قانونية أكبر وتوفير سبل فعالة لتنفيذ حقوقهم من خلال القانون الجديد في حالة عدم تنفيذ الشيكات من قبل المسحوب عليه، كما يسهم هذا الحكم أيضًا في تعزيز الثقة في نظام الشيكات وتعزيز النشاط التجاري والاستثمار، ويعتبر قيمة مضافة لمناخ العدالة القضائية التجارية ولمحكمة الاستثمار والتجارة. كما أن القانون الجديد قيمة مضافة لحزمة التشريعات التي تحمي وتشجع الاستثمار من خلال خلال اعتبار الأحكام والأوامر والسندات الرسمية الأجنبية سنداً تنفيذياً، ويمنح كذاك اتفاقيات ومحاضر الصلح الموثقة سندا تنفيذيا، مما يدعم منظومة الوساطة والتحكيم، لاسيما أعمال المحكمين والتي اعتبرها القانون الجديد سنداً تنفيذياً. المحامي عبدالله المطوع: التهاون بالسند التنفيذي مخالفة قانونية أكد المحامي عبدالله المطوع أنّ قانون رقم 4 لسنة 2024 نقلة نوعية في مسار العدالة الناجزة، فقد عدّ القانون سنداً تنفيذياً كلا من الأحكام والأوامر الصادرة من المحاكم، وأحكام المحكمين، والأحكام والأوامر والسندات الرسمية الأجنبية، والأوراق الرسمية التي يعطيها القانون قوة السند التنفيذي، واتفاقات ومحاضر الصلح الموثقة، والشيكات، وعقود الإيجار المسجلة أو الموثقة من الجهة المختصة إذا كانت غير خاضعة لأحكام القانون. وحذر المتعاملين في القطاع التجاري ومجال الشيكات وعقود الإيجار من التهاون بشأن السند التنفيذي لأنّ مخالفته تعني مساءلة الشخص قانونياً، إذ إن الهدف منه هو إرساء آليات قانونية موثقة ومنهجية تحقق مصلحة كل الأطراف. المحامية منى عياد: إجراءات مرنة للتنفيذ التلقائي ورقمنة البيانات أكدت المحامية منى عبد الرحيم عياد أن قانون التنفيذ القضائي قفزة مميزة في مسيرة التقاضي والتي ستدعم سرعة التنفيذ مما يسهل الإجراءات على المتقاضين، ويقلل من الصعوبات، ويضمن الحد من ظاهرة الشيكات المرتجعة والتخفيف من مشكلة عقود الإيجار، ويدعم القانون إجراءات التنفيذ التلقائي والربط الإلكتروني ورقمنة البيانات وإتمام الإجراءات القضائية بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة والاستفادة من التقنيات الحديثة في وضع إجراءات ميسرة للمزادات القضائية. وأكدت أن القانون من القوانين المهمة جداً لأنه يرتبط باحتياجات المتعاملين اليومية، كما أعد القانون وفق أحدث الممارسات العالمية، فضلاً عن تضمينه الحلول لمعالجة التحديات من واقع المجتمع المحلي واستخلاص التجارب وتحقيق سرعة نموذجية لتنفيذ الأحكام لترسيخ مفهوم العدالة. ومن المأمول أن تباشر محكمة التنفيذ عملها خلال الفترة القادمة متضمنة تطوير العديد من الإجراءات الإدارية والتنظيمية والتقنية واللوجستية بما يتوافق مع الإجراءات المستجدة بالقانون وبما يضمن التسهيل والتبسيط على المتقاضين بعملية تنفيذ الأحكام.

أكد قانونيون الحاجة الملحة لدراسة مشروع قانون السند التنفيذي للشيكات وعقد الإيجار للحد من ظاهرة تحرير الشيكات بدون رصيد ومن مشكلات عقود الإيجارات، وتسريع استيفاء مبلغ الشيك دون الحاجة لرفع دعوى قضائية من خلال طلب يقدم لقاضي التنفيذ مباشرة، ولحل المشكلات المتعلقة بإيجار العقارات. وقالوا في لقاءات لـ الشرق إن مشروع قانون السند التنفيذي سيعمل على تسريع وتيرة العدالة الناجزة أمام دوائر التقاضي، مؤكدين أن القوانين الحديثة تعمل باستمرار على معالجة المشكلات التي يواجهها المجتمع والقطاعات المختلفة. وأشاروا إلى أن الإجراءات المتبعة للمطالبة بقيمة الشيك بدون رصيد هو التقدم ببلاغ، ثم برفع دعوى أمام محكمة الجنح، وإثبات القيمة المالية للشيك، والتي تستغرق عدة جلسات حتى تصل للحكم النهائي . وبالرجوع إلى إحصائيات المحاكم العام 2022 فإن المتداول أمام الدوائر القضائية 694 دعوى إيجارية، وصدرت أحكام في 548 دعوى تتعلق بموضوعات إيجارية، ولا تزال 146 دعوى إيجارية متداولة، أما قضايا الشيكات فقد تداولت دوائر محكمة الجنح في 31905 دعاوى، والمحكوم منها 31420 دعوى، ولا تزال 485 دعوى متداولة. أما اللجان الإيجارية فقد تداولت في 3700 دعوى، والمحكوم منها 3203 دعاوى، والمرحل للعام التالي 497 دعوى. وقد استقبلت محكمة التنفيذ وفق إحصائيات المحاكم العام الماضي 10 دعاوى عبر تطبيق الهاتف الإلكتروني، و10436 دعوى مقدمة للمحكمة، و7347 دعوى قدمت عبر البوابة الإلكترونية.. وفيما يلي التفاصيل : المحامي د. خالد المهندي: التخلص من طول أمد التقاضي قال الدكتور خالد عبدالله المهندي المحامي في محكمة التنفيذ والباحث في التنمية المستدامة: إن إقرار مجلس الشورى لمشروع بإصدار قانون التنفيذ القضائي الجديد ترجمة توجيهات القيادة الرشيدة بشأن دعم منظومة التقاضي وتطويرها لاسيما العدالة الناجزة، حيث سيساهم التعديل الجديد، في التخلص من الاجراءات الطويلة لرفع دعاوى تحصيل قيمة الشيكات إذا امتنع مصدر الشيك عن السداد، وذلك باعتبار الشيك سنداً تنفيذياً، لاستيفاء مبلغ الشيك دون الحاجة لرفع دعوى مبتدأة، ذلك أن هذا التشريع الجديد نجحت تجربته في عدة دول وساهم في تسريع وتيرة التقاضي وتخفيف العبء على القضاء. وليتم بمقتضى تقديم الشيك للقاضي إصدار سند تنفيذي يقوم به المنفذ له بالتنفيذ، وأن حامل الشيك يستطيع أن يستخدمه كسند تنفيذي بشرط أن يثبت المسحوب عليه على الشيك عدم وجود رصيد له أو عدم كفاية هذا الرصيد لتغطية كامل قيمة الشيك، وهذا الاصدار سيعزز من منظومة العدالة القضائية لاسيما بتطويرها لمواكبة المتغيرات وتسهيل وتبسيط اجراءات التقاضي، وسرعة الفصل في الدعاوى، وسيكون قيمة مضافة لحماية الشيك كورقة تجارية للمعاملات التجارية. فطالما كانت دعاوى الايجارات للإخلاء ولسداد القيمة الايجارية تشكل هاجساً للمؤجر و تثقل كاهل المنظومة القضائية بكثرتها مع التطور العمراني وارتباطه بشكل وثيق بالسوق العقارية التي تقوم على تأجير العقارات. وقال: إن الاشكاليات التي تثار حول عقود الإيجار عند عدم التزام الاطراف الايجارية بعقد الايجار، فالإصدار الجديد لقانون التنفيذ باعتبار أن عقد الايجار سند تنفيذي عند انتهاء مدته، سيساهم في تعزيز منظومة العدالة القضائية، وسيؤدي لتفادي الاجراءات المطولة لرفع دعوى مبتدأة للحصول على حكم بالاخلاء ومن ثم تنفيذه. كما سيساهم القانون الجديد بحفظ حقوق ملاك للعقارات، وتفادي خسائر بطء اجراءات التقاضي. د. المحامي جذنان الهاجري: السند التنفيذي ثقة في الاقتصاد المالي أكد الدكتور المحامي جذنان الهاجري أستاذ أكاديمي أن مشروع قانون السند التنفيذي للشيكات وعقود الإيجار سيعمل على تحقيق مرونة في الإجراءات التنظيمية وتوفير الجهد والزمن على المراجعين، وبالتالي تقليل زمن الإجراء أمام الدوائر القضائية، منوهاً أن دراسته أمام مجلس الشورى جاء في وقته ليحافظ على استقرار القطاع الاقتصادي والاستثماري ويعطي دفعة قوية للمستثمرين والمتعاملين في السوق.وقال: تضمن مشروع قانون التنفيذ القضائي، العديد من الأحكام المستحدثة التي ستسهم في سرعة تنفيذ الأحكام القضائية، ومنها النص على اعتبار الشيك سندا تنفيذيا، واستيفاء مبلغ الشيك دون الحاجة لرفع دعوى قضائية مبتدأة، إنما يتم ذلك من خلال طلب يقدم أمام قاضي التنفيذ مباشرة، الأمر الذي سيسهم في الحد من ظاهرة تحرير الشيكات بدون رصيد، ويحقق مرونة في الإجراءات. كما عالج مشروع القانون بعض الإشكاليات المرتبطة بإيجار العقارات، وذلك باعتبار عقد الإيجار سندا تنفيذيا فيما يتعلق بإخلاء العقارات عند انتهاء مدتها دون الحاجة لرفع دعوى قضائية، مما سيسهم في حل بعض الإشكاليات المرتبطة بإيجار العقارات. وأوضح أن المادة 362 عدلت بموجب القانون رقم 13 لسنة 2005 وتنص أن السندات التنفيذية هي الأحكام والأوامر الصادرة من المحاكم والتي يعطيها القانون قوة التنفيذ. المحامي أحمد الجمل: السندات التنفيذية يعطيها القانون قوة التنفيذ أوضح المحامي أحمد الجمل أن السند التنفيذي كما ورد في القانون رقم 13 لسنة 1990 بشأن قانون المرافعات المدنية والتجارية يعني اقتضاء لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء، والسندات التنفيذية هي الأحكام والأوامر الصادرة من المحاكم والتي يعطيها القانون قوة التنفيذ، بهدف تسريع في سلسلة الإجراءات بالمحكمة التي كان يقوم بها المراجع لتحصيل قيمة الشيك، إذ كان الشيك يعتبر سند وفاء ولابد من السير في الطريق القانوني من التقدم بدعوى ثم النظر فيها لحين صدور الحكم، أما اليوم فإن السند التنفيذي لا يتطلب من المراجع رفع دعوى ويقدم الشيك مباشرة لمحكمة التنفيذ. وأكد أن السند التنفيذي خطوة مميزة لتسريع إجراءات التقاضي بالتوجه مباشرة لمحكمة التنفيذ لتقديم الشيك والحصول على قيمته والنظر فيه دون رفع دعوى، منوهاً أن الإجراء على الشيك ينطبق أيضاً على عقد الإيجار الذي أخذ قيمة السند التنفيذي، وأعطاهما قوة القانون لتنفيذه. وأضاف أن الإجراءات التي تستغرق للحصول على قيمة الشيك في وقت سابق تأخذ وقتاً طويلاً من الانتقال من محكمة لأخرى. المحامي أحمد أبو الديار: زيادة ثقة المستثمرين بالشيكات والعقارات أوضح المحامي أحمد موسى أبو الديار أن المادة 370 من القانون رقم 13 لسنة 1990 بشأن قانون المرافعات المدنية والتجارية تفيد أن السند التنفيذي يعني قوة التنفيذ في ذات اليوم أو اليوم التالي على الأكثر، وتنص المادة 369 من القانون ذاته أن إعلان السند التنفيذي يعني بيان المطلوب وتكليف المدين بالوفاء. وأكد أن المشروع سيعزز من قيمة الشيك كأداة ذات وزن قانوني واقتصادي، ويزيد الثقة في القيمة المالية للشيك ويقلل من تجاوز البعض عند تحرير شيك بدون رصيد ويحفز المستثمرين على الاستثمار ما دام القانون ضمن للشيك قيمته القانونية التي تأخذ شكل التنفيذ الفوري، مضيفاً أن المشروع أيضاً سيحل الكثير من الإشكاليات العالقة أمام دوائر النزاعات الإيجارية.

صادق حضرة صاحب السمو الشيخ تميم بن حمد آل ثاني أمير البلاد المفدى اليوم على قرار مجلس الوزراء رقم 6 لسنة 2016، بمد عقود إيجار الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 2008، والقائمة في 14 /2/ 2016، لمدة سنة تبدأ من 15 / 2/ 2016.. وذلك ما لم يتضمن العقد مدة أطول أو رغب المستأجر في عدم التجديد، بشرط أن يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة. وقضى القرار بتنفيذه والعمل به من 15 / 2 / 2016، وأن ينشر في الجريدة الرسمية.