قضت لجنة فض المنازعات الإيجارية بفسخ عقد إيجار وإلزام عدد من المؤجرين، بالتضامن، برد مبلغ وقدره (192) ألف ريال قطري إلى مستأجر، بعد ثبوت إخلالهم بالتزامهم الأساسي بتسليم فيلا في الموعد المتفق عليه، كما قضت بتعويضه بمبلغ (8) آلاف ريال عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت به، مع إلزام المطلوب ضدهم بالمصاريف وشمول القرار بالنفاذ المعجل. وتعود تفاصيل القضية إلى إبرام المستأجر عقداً لاستئجار فيلا، وسداد مقدم الإيجار التزاماً منه ببنود العقد، إلا أن المؤجرين لم يقوموا بتسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد، ما حال دون انتفاعه بالعقار رغم قيامه بتنفيذ التزاماته المالية وعدم تنفيذ الالتزام الأساسي من جانب المؤجرين، لجأ المستأجر إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية للمطالبة بفسخ العقد واسترداد المبالغ التي دفعها والتعويض عن الأضرار التي لحقت به. وتولى مكتب المحامي منصور فهيد الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية تمثيل المستأجر في النزاع، حيث قدم المذكرات القانونية اللازمة، مستنداً إلى أحكام القانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات، وأحكام القانون المدني القطري، إلى جانب المبادئ القضائية ذات الصلة. واستند القرار إلى القواعد القانونية المنظمة لالتزامات المؤجر، وفي مقدمتها الالتزام بتسليم العين المؤجرة في الحالة التي تمكن المستأجر من الانتفاع بها وفقاً لما تم الاتفاق عليه كما استند إلى المادة (590) من القانون المدني التي تقرر التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها بالحالة الصالحة للمنفعة المتفق عليها، فضلاً عن المادة (183) المتعلقة بفسخ العقود الملزمة للجانبين عند إخلال أحد أطرافها بالتزاماته. وبعد بحث وقائع الدعوى وأسانيدها، انتهت اللجنة إلى فسخ عقد الإيجار وإلزام المؤجرين برد مبلغ 192 ألف ريال، باعتباره المبلغ الذي سبق دفعه كمقدم تنفيذاً للعقد، وذلك على أساس أن فسخ العقد يرتب آثاره القانونية ويعيد المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه. ولم يقتصر القرار على رد المبلغ، إذ أقرت اللجنة للمستأجر تعويضاً قدره 8 آلاف ريال عن الأضرار المادية والأدبية الناتجة عن الإخلال بالالتزام التعاقدي وذلك بموجب للمادة (263) من القانون المدنى، مع إلزام المطلوب ضدهم بالمصاريف. وتسلط القضية الضوء على أهمية الالتزام بتنفيذ العقود، ولا سيما في معاملات الإيجار، حيث يمثل تسليم العين المؤجرة في الموعد والحالة المتفق عليهما التزاماً جوهرياً على المؤجر. كما تؤكد أن الإخلال بالالتزامات التعاقدية قد يترتب عليه فسخ العقد، ورد المبالغ المدفوعة، والتعويض عن الأضرار، وفقاً لما تقرره القواعد القانونية والوقائع الثابتة أمام المحاكم.

أعاد القضاء دعوى شركة طالبت بحقها بعد فسخ عقد إيجار وتعويضها جراء توقفها عن العمل بسبب الجائحة للنظر فيها من جديد. وكانت شركة تقدمت بدعوى أمام القضاء تطلب فسخ عقد الإيجار المبرم بينها وبين الطاعنين، وإلزامهم بردّ شيكات الأجرة والتعويض، على سند من أنه بموجب عقد إيجار استأجرت من الطاعنين محلات تجارية. وقد توقفت عن النشاط بسبب الجائحة، ومن ثم قدّمت الطلب فقرّرت فسخ عقد الإيجار، وإلزام الورثة بردّ الشيكات عن المدة اللاحقة للفسخ أو قيمتها إن تمّ صرفها، ورفضت طلب التعويض وطلب قيمة الشيكات عن المدة السابقة لتاريخ طلب الفسخ مع شمول القرار بالنفاذ المُعجّل. استأنفت المطعون ضدها هذا القرار، وقضت المحكمة بالرفض وتأييد القرار المستأنف، طعن الطاعنون على هذا الحكم بطريق التمييز وعلل الطعن بأسباب هي الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وأن الأنشطة التي تباشرها الشركة سواء من مكاتب إدارية أو بيع الأغذية بالعقار المؤجر لها، لم يشملها قرار الغلق بسبب الجائحة إلا أن الحكم قضى بفسخ العقد بحسبان أن هذه الجائحة تعتبر من قبيل القوة القاهرة، رغم أنه لم يترتب عليها استحالة تنفيذ التزام المطعون ضدها بما يعيبه، ويستوجب تمييزه. وتنص المادة (171) من القانون المدني أنّ العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، و إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك. وفي المادة (188) من القانون أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا أصبح تنفيذ التزام أحد المتعاقدين مستحيلاً لسبب لا يد له فيه، انقضى الالتزام وانقضت معه الالتزامات المقابلة له، وانفسخ العقد من تلقاء نفسه. وإن هذا الحادث يعتبر في هذه الحالة قد بلغ حد القوة القاهرة، فتنقضي تبعاً لها التزاماته، وما يقابلها من التزامات الطرف الآخر، وينفسخ العقد تلقائياً، ولكن في أحيان قــــد يتجاوز أثر هــــذا الحــــادث الطارئ من ناحية، حدّ السعة والخسارة المألوفة للمدين، بيد أنه من ناحية أخرى لم يبلغ درجة القوة القاهرة واستحالة تنفيذ الالتزام، فلا هذا ولا ذاك، بل اقتصر أثره على حالة بينية بينهما، فصار تنفيذ الالتزام الناشئ عن العقد ليس مستحيلاً، بل مرهقاً للمدين فحسب، جاز للقاضي في هذه الحالة بناءً على طلب المدين، وتبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يردّ الالتزام المرهق إلى الحدّ المعقول. ولئن كانت الجائحة تعتبر من قبيل الحوادث الاستثنائية، ما دامت قد لحقت إبرام العقد، إلا أنه ليس بطريق اللزوم والضرورة أن تتأثر بها كافة الالتزامات الناشئة عن جميع العقود بنفس درجة التأثر، بل إنها قد لا يترتب عليها أي أثر على الالتزامات بالعقد، في حين أنها قد تبلغ حدّ القوة القاهرة بحيث يستحيل تنفيذ التزام البعض الآخر من العقود وكان عقد الإيجار موضوع الدعوى قد انصبّ على عدة أماكن تختلف طبيعتها وتتباين الأنشطة المباشرة في كلّ منها، وقد تمسّك الطاعنون بأن الجائحة لم تتأثر بها كافة الأنشطة لكلّ الأماكن و كان يستوجب على محكمة الموضوع أن تُمحّص هذا الدفاع، وتقف على طبيعة العقد المبرم بين الطرفين والغرض المؤجر له تلك الأماكن محل العقد، ومدى تأثرها بالجائحة ومداه. والحكم شابه القصور في التسبيب، الذي جرّه للخطأ في تطبيق القانون؛ مما يوجب تمييزه.